Недвижимость в Украине подорожает на 20%, а рынок уйдет в "тень": какой сюрприз готовят власти

Уже во второй половине года цена на жилье в Украине может вырасти на 20-25% и загнать первичный рынок недвижимости в тень. Причина тому – документ, поступивший в Верховную Раду и напрямую, казалось бы, этого не касающийся.

С помощью экспертов "Телеграф" разбирался в том, чего ожидать украинцам от рынка недвижимости в ближайшие несколько месяцев.

НДС для всех, кроме государства и налоги за продажу жилья

Законопроект №5600, поступивший в парламент 2 июня касается изменений в Налоговый кодекс Украины и должен способствовать наполнению госбюджета на 50 миллиардов гривен за год. Часть этих дополнительных доходов его автор – Кабинет министров Украины, планирует получить с рынка недвижимости.

Законопроект предлагает облагать налогом на доходы физических лиц продажу нескольких объектов недвижимости одним владельцем в течение года по новой ставке. Так, если сейчас при продаже более одной квартиры в течение года ее владелец платит налог в размере 5% от стоимости жилья, то документом предлагается оставить эту ставку лишь для второй продажи. Если же владелец жилья продает третью квартиру и более, он будет обязан заплатить налог уже в 18% стоимости жилья.

Налоги на недвижимость 2021: сколько придется заплатить владельцам больших домов

Но это не самое глобальное изменение на рынке недвижимости. Куда важнее предложение Кабмина ввести НДС для первой поставки жилья, кроме того, что построено с привлечением государственных средств.

Проще говоря: налогом в размере 20% планируется обложить все новопостроенное в Украине жилье, кроме того, что построено привлечением участием бюджетных средств. На практике это означает автоматический рост цен на новое жилье для покупателей сразу на 20%, а возможно и больше.

Строительство упадет, а рынок вернется "в тень"

По мнению президента Союза специалистов по недвижимости Украины Виктора Несина, принятие данного законопроекта будет иметь негативное влияние на рынок недвижимости и украинцев, желающих как вложить свои средства в жилье, так и просто им обзавестись.

"В настоящее время много жилья финансируется за счет средств инвесторов, как вкладывающих свои средства с целью заработать на будущей продаже жилья, так и с целью обзавестись жильем. С введением НДС цены на жилье для покупателей, и так немаленькие, вырастут еще на 20%, то есть может снизиться спрос на их покупку. Инвесторы же, в свою очередь, могут перестать вкладывать в строительство жилья, которое вырастет в цене. Часть же инвесторов, просто планирующих жить в новых квартирах вынуждены будут на 20% увеличить свои расходы на финансирование жилья. Итогом всего этого может стать снижение инвестирования в жилое строительство в Украине, а значит и объемов вводимого в эксплуатацию жилья", – поясняет собеседник "Телеграфа".

Что же касается изменений в ставку налогообложения при продаже недвижимости, здесь эксперт прогнозирует высокую вероятность новой "тенезации" рынка.

Рада дала "зеленый свет" "налогу на Google" в Украине: что это значит и кого коснется

"Предположим, что человек продает третью квартиру в год и более, как инвестор – ему предстоит заплатить 18% ставки налога на доходы физлиц, 1,5% военного сбора, 1% госпошлины. Совокупно – более 20% от суммы, полученной за продажу жилья необходимо отдать государству. Но человек, который вложил свои средства в строительство и покупку жилья просто не поймет – почему он должен платить 20% дохода государству, за что собственно?", – задается вопросом Виктор Несин.

Как считает наш собеседник, продавцы отреагируют так же, как прежде – просто уйдут в тень.

"Сейчас в договорах купли-продажи наконец-то пишут более-менее реальные цены, а потом будут писать опять 200 000 гривен за квартиру, которая стоит 50 тысяч долларов на рынке", – считает наш собеседник.

Жилье станет менее доступным, а рассрочка на недвижимость может "уйти"

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита прогнозирует, что принятие законопроекта в нынешнем виде только навредит рынку недвижимости.

По словам эксперта, предлагаемые изменения связаны с тем, что на данный момент готовится почва для принятия другого и очень важного законопроекта 5091 о защите прав инвесторов. Согласно этому документу, еще не готовое жилье становится объектом недвижимости, а инвесторы получают права собственности на "непостроенные квартиры".

"Если допустить, что предложенные изменения заработают, то велика вероятность, что к этому моменту застройщики будут вынуждены повысить цены на 20% + растущие издержки в себестоимости строительства. Вряд ли это сделает новое жилье более доступным. Например, сейчас на стадии начала строительства инвестор может купить жилье лишь на 5-10% выше себестоимости строительства, с новыми же налогами стартовые цены увеличатся минимум на 3-5%", – говорит эксперт.

Отдельный разговор он ведет о новой налоговой ставке.

"На сегодняшний день количество инвестиционных продаж на первичном рынке, по разным оценкам, достигает 50-55%. При этом около 60% таких инвесторов покупают не 1-2 квартиры, а от 5 и выше. Их политика понятна: купить по наиболее выгодным ценам на котловане и продать на завершающем этапе строительства, когда риски недостроя минимальны, но при этом объект еще не введен в эксплуатацию", – говорит о структуре покупателей на рынке недвижимости Украины Юрий Пита.

При покупке квартиры на стадии строительства и ее продаже после ввода в эксплутацию, по словам эксперта, разница может составлять 35-50%, что стимулирует инвестиции в покупку жилья для последующей перепродажи.

"Продав вторую квартиру по вменяемой ставке 5% + 1,5% военного сбора, уже третью квартиру инвесторам придется продавать по цене, учитывающей 18% + военный сбор. Естественно, для инвестора есть несколько вариантов: либо завышать цену, чтобы не потерять ожидаемую прибыль, либо сократить количество операций, либо же сократить свои "аппетиты" в вопросе дохода, а то и вовсе покинуть этот инвестиционный рынок", – объясняет проблемы, которые в будущем встанут перед инвесторами жилья глава Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

В итоге, по словам эксперта, со вступлением в силу новых налоговых условий динамика продаж у застройщиков может значительно снизится, причем неясно, "выживет" ли в таких условиях рассрочка от застройщика. Но то, что количество сделок при помощи этого механизма покупки жилья из-за высокой цены сократится – очевидно. Причем вслед за ценами на первичном рынке, скорее всего, вырастут и цены на вторичном рынке недвижимости – пусть не на 20% как новое жилье, но на 10-15% ожидать роста следует.

"Мне кажется, что продажи жилья на первичном рынке не должны облагаться НДС, и именно в этом ключевая загвоздка. Если цель – "обложить данью" застройщиков и инвесторов, то логично было бы реформировать существующий порядок с учетом интересов всех сторон и прежде всего – покупателей", – резюмирует Юрий Пита.

В Кабмине придумали изменения в налогооблажение: кого они коснутся