Інвестувати у нерухомість стане невигідно: як законопроєкт 5600 може змінити ринок

Пристрасті навколо ухваленого парламентом на початку липня 2021 року законопроєкту №5600 про внесення змін до Податкового кодексу та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень за основу з кожним днем вирують все більше. Станом на 15 липня (останній із 14 днів, які були виділені на подачу поправок до законопроєкту 5600) нардепи подали до законопроєкту понад 3 тисячі поправок. Найбільша їх кількість стосується норми, де ідеться про збільшення податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) до 18% + 1,5% військового збору на третю і наступні угоди із продажу квартир з сьогоднішніх 5% + 1,5%, і норми про сплату забудовником ПДВ 20%.

Настрої самого суспільства щодо вище згаданих норм законопроєкту неабияк "підігріли" забудовники, які окреслили такі катастрофічні наслідки їх введення в дію як "різке подорожчання житла до 40%", "збільшення кількості "проблемних" будівництв", "банкрутства будівельних компаній" тощо.

Самі ініціатори законопроєкту заяви забудовників про здорожчання житла називають маніпуляціями.

"Норми законопроєкту № 5600 не матимуть значного впливу на вартість новозбудованого житла", — заявив міністр фінансів Сергій Марченко. Метою нововведення він бачить руйнування "сірих" схем в будівельній галузі.

"Звільнення від ПДВ продажу житла на вторинному ринку насправді використовується в будівельній галузі в схемах мінімізації сплати податків, що існують вже багато років. Саме ці схеми ми намагаємось зруйнувати в законопроєкті 5600", — написав він на своїй сторінці у Facebook.

За словами міністра фінансів, норма законопроєкту 5600 щодо скасування пільги з ПДВ на операції з постачання житла на вторинному ринку взагалі не стосується тих фізичних осіб, які продають або збираються продати своє житло на вторинному ринку. "Вона стосуватиметься посередників на будівельному ринку, які, нічого не створюючи, отримують шалені прибутки (обсяг доходів більше 22 млрд грн на рік), а до бюджету не сплачують ні ПДВ, ні податку на прибуток. Саме через їхнє посередництво, як другого продавця, сьогодні українці придбавають новозбудоване житло", — говорить він.

Зазначимо, на сьогодні кількість інвестиційних продажів на первинному ринку за різними оцінками сягає 50-55%. При цьому близько 60% таких інвесторів, за словами президента Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрія Піти, є рантьє, які купують від 5-10 квартир і вище. "Їхній бізнес зрозумілий: придбати за найбільш вигідними цінами на котловані і продати на завершальному етапі будівництва, коли ризики недобудови мінімальні, але при цьому об'єкт ще не введений в експлуатацію. Різниця в ціні на старті і на стадії введення об'єкта в експлуатацію може досягати в середньому 35-40%, але є об'єкти, в яких ціна збільшується на 40-50% і вище. І, наприклад, продавши 2-у квартиру за "прийнятною" ставкою 5% + 1,5% військового збору, вже 3-ю квартиру їм доведеться продавати за ціною, яка враховує 18% + військовий збір", — каже Юрій Піта.

"Котлован" или перепродажа: выгоды и риски инвестиций в недвижимость в 2021 году

Загалом, виходячи із норми законопроєкту 5600 щодо податку на продаж житла, стає зрозуміло, що вона в першу чергу вдарить по тих, хто професійно інвестує в нерухомість. "Багато хто визнає нові умови недостатньо привабливими для продовження роботи, і інвестори або скоротять суми інвестицій, або зовсім перемикнуться на більш цікавий європейський ринок", — говорить керівник компанії Perfomance Management Сергій Сароян.

За підрахунками президента Конфедерації будівельників України Лева Парцхаладзе, збільшення прибуткового податку до 18% на третю і наступні угоди з квартирами скоротить ринок інвестування в житлову нерухомість в 2 рази. "Інвестиції в житло генерують надходження в будівельну галузь, яка взаємопов'язана з 40+ іншими сферами виробничої діяльності. Тобто кожна гривня, вкладена в житлове будівництво в Україні, генерує в ВВП в сім разів більше — будівельний мультиплікатор становить сьогодні близько 7", — зазначає він. Кінцевим наслідком зменшення інвестицій в нерухомість Лев Парцхаладзе бачить падіння ВВП.

Сама будівельна галузь в особі професійних інвесторів, відтік яких за умови прийняття відповідної норми законопроєкту 5600 уже є прогнозованим, з точки зору Сергія Сарояна, втрачає важливого драйвера для свого розвитку. "Багато в чому галузь мала можливість розвиватися всі ці роки, незважаючи на кризи саме за рахунок інтересу інвесторів, готових виділяти гроші", — каже він.

Податкові нововведення законопроєкту 5600 можуть відбити інтерес від "бізнесу" і тих, хто наразі заробляє на вторинному ринку нерухомості: купують — дешевше, продають — дорожче. Зараз частка таких продавців на вторинному ринку житла, за словами Юрія Піти, становить близько 25-30%. "На відміну від первинного ринку, кількість рантьє на вторинному ринку значно менше, оскільки джерело прибутку на первинному ринку — це різниця між стартовою і фінішною цінами на квартиру, а на вторинному ринку — якість, стан об'єкту, що продається, кон'юнктура і тренди та інше", — зазначає він.

"УДАР предлагает налоговые изменения, которые остановят рост цен на жилье", — Палатный

І на первинному ринку, і на вторинному через податкові зміни законопроєкту 5600 забудовники, а за ними і багато експертів ринку прогнозують зростання вартості житла. На первинному ринку вартість житла, за прогнозами Юрія Піти, може вирости на 20%, вартість об'єктів на вторинному ринку може збільшиться, в залежності від самого об'єкта, як мінімум, на 10-15%. В той же час, роблячи прогнози, не варто забувати і про закони бізнесу, за якими "зменшення попиту веде до зменшення ціни". Їх іще ніхто не відміняв. Виходячи із них, при зменшенні попиту на житлові квадрати, забудовники будуть змушені знижувати ціну на квартири і знижувати розмір свого заробітку на них.

Сам законопроєкт 5600 найімовірніше буде розглянутий уже восени на наступній сесії Верховної Ради. Нинішня сесія закінчилася 16 липня. Втім, деякі нардепи і експерти не виключають його розгляду і на позачерговому засіданні.