Іпотека під час воєнного стану: чи треба платити кредит за пошкоджене чи зруйноване майно

The Page

Війна пошкодила та зруйнувала тисячі будинків і квартир, які були в іпотеці. Позичальники, що укладали договори з банками для отримання житла, тепер опинились у скрутній ситуації, коли немає житла, а на родині фінансовим тягарем.

Лише торік, за даними Нацбанку України, фінустанови видали 10 тисяч іпотечних кредитів на суму майже 9 мільярдів гривень. Найбільше брали іпотеку у Києві і області та Харкові, де окупанти завдали чимало шкоди житловому фонду.

The Page з'ясував, як бути з іпотекою, якщо майно під заставою було знищено або пошкоджене агресором.

Воєнний стан як форс-мажор: чи треба повертати банку кредит

Як пояснила в коментарі The Page адвокат Тетяна Козаченко, війна не скасовує обов'язок повернення кредиту (боргу).

Під час форс-мажорних обставини, до яких відноситься воєнний стан, зазвичай, сторони не несуть відповідальності за невиконання договору, але тільки на час таких обставин. Тобто усі зобов'язання будуть відновлені після закінчення війни.«Наявність воєнного стану не відміняє сплати кредиту. Позичальники все одно мусять виплатити усі свої споживчі кредити, до яких належить і іпотека. Виходить, що банк не купляв будинок, а лише дав кошти. Куди ви їх діли — це ваше питання. По законодавству ризик пошкодження/знищення майна несе його власник», — посянила адвокат.

Більше того, якщо у позичальника через обстріли і воєнні дії вже нема іпотечного майна, а він узяв у банку гроші і цим майном поручився, у цьому випадку він зобов'язані за загальними правилами договору закласти інше рівноцінне майно, щоб гарантувати повернення кредиту. Незважаючи на війну, усі фінансові проблеми залишаються на людині.«Висновок: борг (кредит) під час війни нікуди не зникає. Більше того, банк продовжує нараховувати відсотки. А втрата майна не впливає на необхідність повернення кредиту», — зауважила юрист.

Єдина можливість компенсації пошкодження чи втрати майна – його страхування. У випадку, якщо фактор війни не виключений з форс-мажорних обставин, страхова компанія повинна відшкодувати його вартість.

У іншому випадку співзасновник проекту Monitor. Estate Володимир Копоть радить звернутися за компенсацією до держави через втрачене через війну майно.«Якщо ваше житло було в іпотеці і воно зруйноване, то кредит банку віддавати все рівно доведеться. Але компенсацію за відновлення житла можна отримати подавши заяву через ДІЯ або ЦНАП довівши фактичні витрати на його відновлення або первинну вартість», — пояснив Копоть.

Іпотека під час війни. Що гарантує держава

У випадку, якщо в позичальника немає можливості сплачувати кредит і відсотки по ньому через втрату роботи чи вимушений переїзд, закон дозволяє поставити виплати на паузу. За словами Козаченко, у ситуації з іпотекою є і кілька запобіжників від держави.«Якщо повністю знищене майно — і будинок втратили, і борг висить – єдине, що зробила держава, — це те, що під час воєнного стану людина не несе жод відповідальності, якщо вона не сплачує кредит. Але як тільки воєнний стан буде відмінено, тоді перед людиною виникає знову обов'язок з обслуговування кредиту», — пояснила адвокат.

З іншого боку банки не мають права у період воєнного стану у випадку несплати грошей стягувати пеню, неустойку чи штрафні санкції, водночас мають право нараховувати відсотки на кредит.«Одне з найважливіших рішень – те, що під час воєнного стану банки не мають права — навіть якщо майно залишилось, а не платиться кредит — стягуват його за рахунок боргу. Тобто не мають права його забирати, продавати, передавати третім особам тощо. Для цього на час війни виключено реєстр, який дає можливість нотаріусам робити виконавче стягнення. Усе, що стосується стягнення заборгованості по іпотеці, зупинено", — зауважила Козаченко.

Тому під час війни у боржника є право поставити кредитний договір на «паузу», але потім обо'язки щодо банку відновляться.

Воєнний стан і майнові зобов'язання. Що каже закон

Згідно з Законом «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 № 2120-ІХ, на час дії воєнного стану та в 30-дений строк після дня його завершення боржник не буде нести відповідальності за прострочку несплати кредиту та відсотків.

Щодо нерухомості, що належить фізособам та перебуває в іпотеці в період воєнного стану та у 30-денний строк після завершення, Банк не має право (зупиняється дія норм ЗУ Про іпотеку):

- оформлювати на себе право власності на предмет іпотеки (ст.37)

- продавати предмет іпотеки іншим особам (ст. 38)

- виселяти мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, коли є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти (ст. 40)

- продавати предмет іпотеки на електронних торгах (ст. 41, 47)

У разі невиконання людиною сплати кредиту та відсотків, банк не має права нараховувати та стягувати штрафні санкції (неустойки, штраф, пені) починаючи з 24 лютого 2022. Але банки мають право нараховувати % за користування кредитними коштами.

Сплата тіла кредиту і % за користування під час воєнного стану і 30 днів після його закінчення може бути тільки за волею і можливістю боржника.