Вже кілька місяців росія системно б’є по українських складах, логістичних центрах і виробничих майданчиках. Під ударами опиняється все: продукти, побутові товари, електроніки, ліки, книжки і навіть прицільно — туалетний папір. Від початку повномасштабної війни Україна втратила близько 2,1 млн кв. м сучасних складів класів А і В із приблизно 4,2 млн кв. м, які мала до вторгнення.
Ми уже розбирали, чи можна захистити склади, виробництва та робочі місця, переносячи їх під землю. Технічно українські компанії вже готові будувати під землею об’єкти площею в тисячі квадратних метрів.
Тепер The Page з’ясовує в експертів з нерухомості чи почав бізнес шукати захищені та підземні площі, якою буде націнка за безпеку, чи готові орендарі переплачувати та для яких товарів підземний склад узагалі може мати економічний сенс.
Про попит, економіку та обмеження таких проєктів The Page розповідає директорка консалтингової компанії UTG Євгенія Локтіонова.
Бізнес шукає підземні площі — але не лише для товарів
Чи зверталися до вас орендарі або власники бізнесу із запитами на захищені або підземні складські,
виробничі чи інші комерційні площі? Якщо так, після яких подій виник попит та які саме функції вони хотіли захистити?
Так, із початком повномасштабного вторгнення та активізацією обстрілів енергетичної й цивільної інфраструктури запити на захищені, підземні або заглиблені комерційні площі стали стійким трендом. Масовані ракетні атаки та удари дронів викликали найбільший попит на безпечні локації.
По-перше, компанії потребують безперервності бізнес-процесів. Тому вони шукають підземні площі, щоб співробітники могли продовжувати роботу — наприклад, у кол-центрах, IT-офісах, студіях дизайну — навіть під час тривалих повітряних тривог, не втрачаючи робочий час на переходи в укриття.
По-друге, необхідно забезпечити захист ліквідного товару. Наприклад, власники бізнесу — алкогольна продукція, електроніка, автозапчастини, посівний матеріал — намагаються сховати найдорожчі категорії товарів у підземні склади, щоб мінімізувати фінансові втрати від можливих пожеж.
По-третє, необхідна диверсифікація та децентралізація складів. Для цього замість одного величезного наземного терміналу компанії шукають кілька менших,
але захищених або напівзаглиблених складських приміщень.
Будівництво підземного складу майже вдвічі дорожче ніж звичайного
Чи рахували ви економіку будівництва повністю або частково заглибленого складу? Наскільки дорожчим він виходить за звичайний склад класу А і за якої орендної ставки такий проєкт узагалі може окупитися?
Будівництво повністю або частково заглибленого, тобто підземного, складу обходиться дорожче за стандартний наземний об'єкт класу А орієнтовно на 80–100% за капітальними інвестиціями (CapEx). Щоб такий проєкт окупився за стандартні для комерційної нерухомості 9–10 років, чиста орендна ставка має становити не менше $10–11 за кв. м на місяць без ПДВ та OPEX.
Для порівняння, у вересні 2026 року Локтіонова оцінювала оренду якісних складських площ у Київському регіоні на рівні до $6 за кв. м на місяць, а на заході України — до $7. За останні кілька місяців ставки зросли приблизно на 12–13%. The Page вже писав про зростання вартості оренди складів та дефіцит вільних площ.
Які статті найбільше збільшують бюджет — земляні роботи, гідроізоляція, вентиляція,
пожежна безпека, рампи, інженерія?
Основне здорожчання формується на початкових етапах будівництва та через специфічні інженерні вимоги. Це земляні роботи та підпірні стіни. Необхідно зробити величезний обсяг виїмки ґрунту, його утилізацію та монтаж надпотужних залізобетонних підпірних стін для стримування тиску землі.
Але найкритичніша стаття витрат — гідроізоляція та дренаж. Будь-яка помилка призведе до затоплення або сирості. Також при будівництві використовуються багатошарові мембрани та складні замкнуті дренажні системи.
До здорожчання призводять також конструктив і перекриття. Якщо склад повністю підземний або згори планується інша інфраструктура чи накат, плити перекриття та колони мають витримувати колосальні статичні й динамічні навантаження.
Ще одна стаття витрат — потужна вентиляція та кондиціювання. Заглиблені об'єкти позбавлені природного провітрювання. Системи примусової вентиляції та димовидалення коштують у 2–3 рази дорожче, ніж на звичайному складі.
За захищений склад орендарі готові платити на 15–17% більше
Чи готові орендарі платити більше за захищений склад або виробниче приміщення?
Якщо так, наскільки великою має бути переплата, щоб компенсувати девелоперу додаткові інвестиції?
Так, орендарі готові платити більше за захищені складські та виробничі приміщення, оскільки безпека персоналу, безперервність бізнес-процесів та збереження товарно-матеріальних цінностей стали головними пріоритетами на ринку комерційної нерухомості.
Я впевнена, що будувати захищені комерційні площі вигідно, якщо загальна площа проєкту перевищує 10 тис. кв. м, а орендна плата буде вищою на 15–17%.
За таких умов капітальні витрати на захист компенсуються протягом перших 3–4 років експлуатації об'єкта, а сам девелопер отримує чергу із системних якісних орендарів — FMCG-мереж, фармацевтичних компаній, поштових операторів — та мінімальний рівень вакантності площ.
Чи може підземний склад одночасно бути укриттям
Наскільки реально зробити споруду подвійного призначення, де підземна площа у звичайному режимі працює як склад, паркінг, дата-центр чи виробниче приміщення, а під час тривоги — як укриття? Що тут найбільше обмежує девелопера нормативно й технічно?
Створення споруди подвійного призначення з підземною частиною,
що у звичайний час слугує паркінгом, складом чи дата-центром, а під час тривоги — укриттям, є цілком реальним і активно практикується в Україні. Ба більше, чинне законодавство та державні будівельні норми прямо зобов'язують забудовників передбачати такі рішення під час проєктування нових об'єктів. Однак поєднання двох різних функцій створює серйозні виклики для девелопера.
Перший — фінанси. Будівництво повноцінного комерційного об'єкта з функцією захисної споруди здорожчує підземну частину на 30–50% порівняно зі звичайним підвалом через витрати на спецвентиляцію, товщину бетону, гермодвері та автономну інженерію.
Другий — втрата комерційної площі. Необхідність тримати проходи вільними та виділяти місце під санвузли, медпункти й резервуари з водою зменшує площу, яку можна здати в оренду.
Третій — юридична відповідальність. Девелопер або балансоутримувач зобов'язаний безперешкодно пускати людей під час тривоги. Конфлікт між безпекою сторонніх громадян та збереженням приватного майна, особливо на складах чи виробництвах, залишається головним юридичним та операційним болем.
Чи має сенс диверсифікація логістики
Чи є сенс будувати великий підземний логістичний центр, або економічно розумніше розосереджувати склади, будувати менші об’єкти й захищати лише критичні зони — людей, серверні, обладнання, дорогі запаси?
На мій погляд, при виборі між будівництвом великого підземного логістичного центру та мережею розосереджених наземних або частково заглиблених складів із захистом критичних зон з економічної та безпекової точок зору зазвичай виграє другий варіант — розосередження.
Саме до децентралізованої моделі після російських ударів уже переходять окремі великі оператори. Після знищення наприкінці серпня роботизованого фулфілмент-центру у Святопетрівському «Нова пошта» вирішила використовувати вантажні та поштові відділення як локальні склади й розподіляти асортимент клієнтів між різними локаціями. The Page розповідав, як компанія перебудовує фулфілмент після втрати центру, де згоріли десятки тисяч книжок.
Подібний підхід використовує і «Фора»: після трьох атак лише протягом серпня мережа почала відмовлятися від залежності від одного великого розподільчого центру,
використовувати альтернативні склади та збільшувати прямі поставки до магазинів.
Під землю варто зберігати дороге і критичне, але не пральний порошок
Які товари або бізнеси, на вашу думку, першими можуть виправдати вартість підземного складу: фармацевтика, електроніка, дата-центри, оборонне виробництво, дорогі запчастини, критичні запаси? А для звичайного FMCG така модель взагалі має сенс?
Першими виправдати високу вартість будівництва та утримання підземного складу зможуть оборонне виробництво, дата-центри та критичні запаси державного рівня.
Адже головний економічний аргумент підземного складу — це не просто зберігання, а гарантія безпеки від фізичного знищення, стабільність середовища та безперервність процесів.
А ось для стандартного FMCG — продуктів харчування, побутової хімії, засобів гігієни — класична підземна модель не має жодного економічного сенсу. Наземний склад завжди буде вигіднішим.
Причина — низька маржинальність і питома вартість. FMCG — це бізнес великих об'ємів та низької ціни за кубічний метр. Оренда чи будівництво підземного простору просто «з'їсть» весь прибуток від продажу умовного прального порошку чи мінеральної води.
Також треба враховувати, що складна логістика та оборот вимагають шаленої швидкості: сотні фур мають щодня приїжджати й від'їжджати. А забезпечити швидку вертикальну логістику — ліфти, рампи, тунелі — під землею для такого потоку транспорту — це інженерне та фінансове пекло.
Ще один аргумент, чому підземна модель для FMCG не має економічного сенсу, — термін придатності. Товари FMCG не зберігаються роками, а наземні ангари з легких металоконструкцій будуються за місяці й ідеально виконують функцію тимчасового транзиту.
Навіть для виробника недорогого масового товару втрата наземної інфраструктури, однак, може означати фактичне перезавантаження бізнесу. У вересні російський удар вдруге за три місяці знищив виробничо-складську базу одеського виробника туалетного паперу «Сніжна Панда». The Page писав про наслідки повторного знищення складу підприємства.
Підземні проєкти стримує не лише вартість
Що сьогодні сильніше стримує такі проєкти: ціна, відсутність попиту орендарів, дефіцит землі потрібної конфігурації, ДБН і погодження чи складність будівництва?
На жаль, сьогодні найбільшими стримуючими факторами для масштабних комерційних, логістичних та індустріальних проєктів в Україні є дефіцит землі потрібної конфігурації разом із браком доступу до електромереж, а також фінансова складова: вища собівартість будівництва та ризики.
