Якщо російський обстріл зруйнував або пошкодив житло, державна програма «єВідновлення» має це компенсувати. Але під час оформлення паперів можуть виникнути проблеми, через що люди, що залишились без житла, можуть втратити й відшкодування від держави. Тому The Page розпитав юристів і пропонує поради, як долати найпоширеніші перешкоди на шляху до отримання компенсації.
Що робити, якщо через приліт сталося пошкодження чи руйнування майна, яке не внесено до Державного реєстру речових прав (ДРРП)«Зареєструвати об’єкт нерухомості після його пошкодження або повного знищення під час російського обстрілу цілком реально. Але складність та тривалість процедури залежать насамперед від наявності правовстановлювальних документів у паперовому вигляді, а також від того, де саме знаходиться цей об’єкт — його розташування в зоні активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях значно ускладнює процедуру», — коментує Володимир Місечко, керуючий партнер, адвокат АО «Місечко та партнери».
За його словами, правовстановлювальними документами є:
- договори купівлі-продажу,
міни, дарування, довічного утримання тощо;
- свідоцтво про право власності, видане органом приватизації;
- ухвала суду про затвердження мирової угоди (у разі поділу майна подружжям при розлученні);
- свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом,тощо.
Саме на підставі цих документів проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно.
А отже, власнику пошкодженого чи зруйнованого майна потрібно звернутися до державного реєстратора (у ЦНАП) або до нотаріуса з правовстановлювальним документом на це майно, своїм паспортом та ідентифікаційним кодом. У пакеті документів також має бути технічний паспорт об’єкта нерухомого майна. У разі відсутності його можна відновити в БТІ — це стандартна процедура, яка, однак, потребує часу (близько місяця) та коштів.
Найбільш складною реєстрація пошкодженого чи знищеного майна стає тоді, коли відсутні паперові правовстановлювальні документи. Адже у цьому разі як мінімум доведеться шукати та відновлювати документи через архіви або, ще складніше, звертатися до суду.
Чи можна отримати компенсацію за збудований приватний або дачний будинок,
який не був введений в експлуатацію
Згідно з Законом України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» № 2923-IX від 23.02.2023, серед об’єктів нерухомого майна щодо яких застосовується механізм компенсації вказані:
- об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки), в яких на момент знищення були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
- складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, за умови, що на момент знищення в об’єкта будівництва були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
Отже, до умов,
що дають право претендувати на компенсацію, належать:
- отримання права на виконання будівельних робіт;
- наявність зведених несучих та зовнішніх огороджувальних конструкцій.
У переліку отримувачів компенсації за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна є:
- замовники будівництва,
- власники спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва,
- особи, які здійснили інвестування/фінансування будівництва тощо.«На практиці комісії з розгляду питань щодо надання компенсації переважно відмовляють у задоволенні таких заяв, виходячи з того, що об'єкт, який не введений в експлуатацію, не набув статусу завершеного об'єкта нерухомого майна, а відтак відсутні підстави для надання компенсації», — наголошує Валерія Одинцова, адвокат, засновниця ТОВ «Юридична компанія «ЛОДЖІК».
Що робити, якщо житла немає в ДРРП, а всі паперові документи власника знищені
Якщо житла немає в ДРРП, а всі паперові документи знищені, наприклад, згоріли під час пожежі, з отриманням компенсації можуть виникати певні труднощі.«В кращому випадку можливе відновлення документів через того суб’єкта,
який їх свого часу видавав. Наприклад, якщо йдеться про договір купівлі-продажу нерухомості, то таку угоду засвідчував нотаріус. До нього можна звернутися за дублікатом. Але в умовах бойових дій та тимчасової окупації деяких територій таке звернення можливе далеко не завжди», — коментує Володимир Місечко.
За словами експерта, до 2013 року реєстрацію права власності здійснювали Бюро технічної інвентаризації (рідше – Фонд комунального майна чи інші організації при органах місцевого самоврядування). Можна звернутися за отриманням архівної довідки звідти. Але це теж не завжди можливо — від 2022 року чимало архівів БТІ було знищено або вони залишилися на тимчасово окупованих територіях.
З 2003 до 2013 року вівся електронний Реєстр прав власності на нерухоме майно, який потім став архівною складовою ДРРП. І якщо майно набули у власність протягом цього часу, то інформацію про нього найлегше дістати звідти.«Якщо відновити правовстановлювальні документи в адміністративному порядку неможливо, особа може звернутися до суду. Залежно від конкретних обставин належним способом захисту може бути визнання права власності або встановлення факту,
що має юридичне значення», — коментує Валерія Одинцова.
Як діяти спадкоємцю пошкодженого або знищеного майна, якщо власник помер, майно не зареєстроване в ДРРП, а у спадщину спадкоємець не вступив
Ключовий момент — право на компенсацію має тільки власник майна. А тому спадкоємець може претендувати на таку виплату тільки після прийняття спадщини. Потрібно звернутися до нотаріуса, що видає свідоцтво про право на спадщину і реєструє право власності у ДРРП.«Якщо майно спадкодавця не було внесене до ДРРП, а правовстановлювальні документи на нього відсутні, то нотаріус може відмовити у видачі свідоцтва про право на спадщину, і тоді спадкоємцю доведеться відновлювати документи через архіви, як це вже було вказано вище, або звертатися до суду з позовною заявою про визнання права власності на спадкове майно», — зазначає Володимир Місечко.
Рішення суду про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна і є документом, на підставі якого проводиться реєстрація в ДРРП.«Але є жорсткий часовий бар'єр: за ст. 1270 Цивільного кодексу спадкоємець має лише шість місяців з дня смерті спадкодавця,
щоб заявити нотаріусу про прийняття спадщини. Пропуск цього строку — головна практична пастка: поновити його можна тільки через суд, довівши поважність причин — евакуацію, окупацію, відсутність зв'язку — а це вже окремий і не завжди успішний процес», — коментує Ярослав Малік, адвокат GRACERS.
За словами експерта, порядок дій такий:
- невідкладно відкрити спадкову справу в будь-якого нотаріуса на підконтрольній території (з 2025 року — незалежно від того, де фактично знаходиться майно);
- паралельно вирішити питання реєстрації права власності спадкодавця, якщо майно не було в ДРРП;
- отримати свідоцтво про право на спадщину;
- тільки після цього подавати заяву на компенсацію.
Основна складність саме в накопиченні проблем: доводити одночасно й факт прийняття спадщини, і незареєстроване право власності спадкодавця, і сам факт пошкодження майна.
У яких випадках задля отримання компенсації власникам майна необхідно звертатися до суду
До суду потрібно йти тоді, коли дані про об’єкт нерухомості не занесені в ДРРП, і навіть в його архівну складову — Реєстр прав власності на нерухоме майно.
Окрім того серйозною підставою для звернення до суду є втрата паперових документів, що підтверджують право власності й відсутність можливості їх відновити позасудовим шляхом (взяти дублікат документа у нотаріуса або архівну довідку в БТІ).«Не секрет, що чимало архівів нотаріусів та БТІ згоріло, знищено іншим чином під час бойових дій або знаходиться на тимчасово окупованих територіях. Тобто юридичний зв'язок особи з майном втрачено», — зазначає Володимир Місечко.
У такому випадку необхідно подати позов згідно зі ст. 392 ЦК України про визнання права власності, зокрема у разі втрати документів. Як стверджує експерт, шанси отримати в суді позитивне рішення досить високі — і більшість позивачів його отримує.
Однак принципове значення мають наявні докази, а їхній збір часом доволі ускладнений (зокрема, коли йдеться про зони активних бойових дій). У більшості справ основним доказом є копія документа про право власності або інший документ з реквізитами правовстановлювального документа.
Серед інших можливих доказів Експерт називає:
- старі квитанції про оплату комунальних послуг;
- договори з постачальниками комунальних послуг;
- документи щодо підключення лічильників;
- довідки з податкової про сплату податку на нерухомість;
- документи про місце реєстрації проживання;
- показання сусідів тощо.«Однак крім того, є ще одна велика категорія справ — щодо оскарження рішення державного реєстратора про відмову в реєстрації майна. Така ситуація складається тоді, коли правовстановлювальний документ у власника є, але об’єкт нерухомості знаходиться на тимчасово окупованій території», — коментує Володимир Місечко.
Реєстратор у цьому випадку не може отримати інформацію за запитом у місцевому БТІ, тобто отримати архівну довідку, та на цій підставі відмовляється реєструвати право власності в ДРРП. В таких випадках ситуація менш сприятлива для позивачів.
Найскладніші кейси доведення права власності для отримання компенсації
Прецеденти, коли через юридичні перешкоди люди остаточно залишилися без майна і без компенсації, відомі. Йдеться про відмову державного реєстратора в реєстрації права власності без інформації з відповідного БТІ. Чимало таких справ проходять апеляційну інстанцію,
але позовні вимоги так і залишаються без отримання позитивної відповіді.«Найскладнішими є ситуації на перетині кількох факторів одразу. Один із типових сценаріїв — будинок, збудований власними силами ще з 1990-х років на дачній чи присадибній ділянці, без жодних дозвільних документів, знищений обстрілом: власник фізично не може ні зареєструвати право власності, бо об'єкта для обстеження вже немає, ні довести його довоєнний стан, бо документів на нього ніколи й не було», — пояснює Ярослав Малік.
За словами експерта, іншим болючим сценарієм може бути смерть єдиного власника на окупованій території чи в евакуації без вчасного відкриття спадкової справи: пропуск шестимісячного строку «заморожує» право на майно до вирішення питання судом, а сам об'єкт тим часом залишається вразливим до подальших руйнувань чи незаконного заволодіння.
Ще один поширений випадок — спільна часткова власність кількох спадкоємців, частина яких перебуває за кордоном чи на окупованій території й не може ні підтвердити свою частку, ні відмовитися від неї.
Які ще ускладнення можуть стати перешкодою під час оформлення компенсації за пошкоджене або втрачене житло
Ускладнення виникають і на інших етапах — від фіксації пошкодження чи руйнування до фактичного отримання виплати від держави.
Не у всіх власників майна є змога навіть зафіксувати факт руйнування чи пошкодження свого житла, оскільки воно розташоване в зоні активних бойових дій. А це потрібно для подання відповідного повідомлення та для ініціювання розгляду заяви на компенсацію комісіями, що створені при органах місцевого самоврядування.
Досить багато проблем пов’язано з роботою комісій з оцінки пошкодженого та зруйнованого житла. До них належать значні та іноді необґрунтовані затримки з винесенням рішень. Крім того, самі рішення іноді виносяться з порушенням закону й не є об’єктивними та неупередженими. В українських судах зараз перебуває значна кількість справ, пов’язаних з оскарженням рішень комісій власниками майна.«Об'єкти культурної спадщини потребують додаткової експертизи й підпадають під ускладнений порядок. Розбіжності в адресах, кадастрових номерах чи площах між різними реєстрами — ДРРП, погосподарськими книгами, БТІ — часто стають формальною причиною відмови комісії, яку доводиться виправляти окремо. Юридичні особи та нежитлова нерухомість програмою «єВідновлення» взагалі не покриваються — для них існує лише міжнародний Реєстр збитків для України, що фіксує втрати для майбутніх репарацій, а не виплачує компенсацію тут і зараз. Не варто забувати й про санкційні та кримінальні обмеження — компенсацію не отримають особи під санкціями чи із судимістю за злочини проти основ національної безпеки, що ускладнює ситуацію і для їхніх спадкоємців», — додає Ярослав Малік.
