Люди виїжджають із прифронтових територій і шукають безпечніші міста, а останнім часом — навіть переїжджають із Києва. Разом із попитом зростають ціни на житло.
Водночас проблема не лише у вартості оренди: доступного, якісного та безпечного житла бракує, а сам ринок залишається значною мірою неформальним.
Що відбувається з цінами, за що орендарі платять ріелторам і чому державних житлових програм поки недостатньо — у новому випуску проєкту «На часі».
Безпечніше місто — дорожча орендаПогіршення безпекової ситуації у великих містах і посилення обстрілів прифронтових територій змушують людей знову шукати безпечніше місце для життя. Через це попит на оренду зростає там, де безпечніше, а разом із ним — і вартість житла.
Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначає, що ця тенденція зберігається від початку повномасштабної війни. Люди продовжують виїжджати з прифронтових територій до безпечніших регіонів, а тепер — навіть із Києва до інших міст.
«Війна триває, тому таких міст стає все більше і більше. І зараз ми бачимо навіть тенденцію, коли відбувається переїзд із Києва.
Люди все ж таки переїжджають до більш безпечних міст, більш безпечних областей», — говорить експерт.
За його словами, зростання попиту безпосередньо впливає на ціни. Швидко збільшити кількість житла на ринку неможливо, тому пропозиція не встигає за попитом.
«Чим більший попит, тим ціна зростає, тому що пропозиції на ринку нерухомості більше не стає. Задовольнити попит швидко в цьому випадку не вдається», — пояснює Піта.
Експерт додає, що житло — не той товар, кількість якого можна швидко збільшити, щоб заповнити дефіцит. Тому, на його думку, така тенденція зберігатиметься, а ціни на оренду можуть і надалі зростати.
За безпеку орендарі готові платити більшеПіта вважає, що вища ціна оренди може бути виправданою, якщо квартира має додаткові умови для безпечного і комфортного проживання — наприклад, розташована у безпечнішому районі, має укриття, генератор чи інше автономне живлення.
«Якщо об’єкт краще пристосований для життя, обладнаний, і власник вклав певні гроші, щоб він був безпечнішим і зручнішим, він буде коштувати дорожче. І що цікаво, орендар готовий за це платити»,
— пояснює експерт.
За його словами, зараз безпека для орендарів у деяких містах виходить на перше місце.
Окремо Піта говорить про комісію ріелторів. За його словами, у західних областях традиційно беруть 100% вартості місячної оренди. Такий підхід сформувався ще тоді, коли ціни на житло там були значно нижчими.
«Коли оренда зросла в рази, логічно, щоб і вартість послуг знизилася хоча б до 50%. Тоді був би якийсь справедливий баланс», — вважає Піта.
Водночас, за словами експерта, комісія має залежати від обсягу роботи ріелтора. Якщо фахівець підбирає кілька варіантів, організовує перегляди, перевіряє документи та можливі ризики, його робота не обмежується лише пошуком оголошення.
«Ріелтор має підібрати варіанти, запропонувати клієнту декілька квартир, перевірити їх із юридичної точки зору та оцінити інші ризики для комфортного проживання. Зараз це також наявність світла, води, генератора чи інших джерел живлення», — пояснює він.
Тому, якщо ріелтор витрачає кілька днів на пошук і перевірку житла, комісія може бути обґрунтованою. Водночас, якщо орендар сам знаходить квартиру,
телефонує за оголошенням, а ріелтор лише приїжджає відкрити двері, у доцільності 100% комісії, на думку Піти, є питання.
«У тіні перебувають не ріелтори»За словами Піти, для прозорішого ринку оренди насамперед потрібно вивести з тіні самі орендні відносини. Йдеться не стільки про додаткове регулювання роботи ріелторів, скільки про офіційне оформлення договорів між власниками та орендарями.
«У тіні перебувають не ріелтори. У тіні перебувають все ж таки власники, орендодавці, які не завжди готові офіційно показувати орендні відносини для того, щоб сплачувати податки», — пояснює експерт.
За його словами, договори оренди укладають, але власники не завжди офіційно декларують отриманий дохід. Однією з причин Піта називає податкове навантаження. Він зазначає, що сукупно податки становили 23% доходу від оренди.
Водночас, за словами експерта, з нового року податкове навантаження має зменшитися до 10%. На його думку, це може стимулювати власників офіційно оформлювати оренду.
«Орендодавці розуміють: простіше сплатити податки, спати спокійно. Плюс це легалізація доходів,
тобто підтвердження офіційного отримання доходів, що в майбутньому буде дуже корисно», — говорить Піта.
Директорка аналітичного центру Cedos Анастасія Боброва зазначає, що в Україні досі мало офіційних даних про ринок оренди. Здебільшого про нього судять за оголошеннями на сайтах-агрегаторах, але навіть вони показують значний розрив між доходами людей і вартістю житла.
За даними, які публікували, зокрема, LUN та DIM.RIA, у Києві оренда середньостатистичної однокімнатної квартири може коштувати половину середнього місячного доходу або навіть більше — близько 60%.
Оренда перевищує третину доходуДослідження Cedos також показують, що недоступність житла є поширеною проблемою не лише серед ВПО.
«За дослідженням, яке ми проводили минулого року, ми бачили, що близько 40% опитаних витрачають більше ніж третину свого місячного доходу на житло взагалі», — говорить Боброва.
Третина доходу є орієнтовним порогом доступності житла, який використовують у різних країнах. Якщо людина витрачає більше, житло вважається недоступним.
За словами Бобрової, вартість оренди в Україні зростає швидше за доходи.
Тому проблема полягає не лише в кількості квартир на ринку.
«Житло є, воно здається в оренду, але доступного, якісного житла точно бракує», — зазначає експертка.
І додає, що в Україні досі немає цілісної державної політики у сфері приватної оренди житла. На її думку, один із перших кроків — підвищувати обізнаність людей про їхні права та обов’язки.
Зокрема, Боброва звертає увагу на поширений міф, що договір оренди обов’язково має бути завірений у нотаріуса.
«Це не так. Будь-який договір оренди в письмовій формі вже є дійсним. І будь-які порушення умов цих договорів є незаконними. З ними можна звертатися до суду», — пояснює експертка.
Водночас, за її словами, сам сектор оренди варто зробити більш формальним і захищеним. Серед можливих інструментів вона називає окреме законодавство про оренду житла, а на місцевому рівні — безкоштовну юридичну допомогу та гарячі лінії для людей, чиї права порушили під час оренди.
Чому державні програми не вирішують проблемуМинулого року Cedos досліджував пілотну програму компенсації вартості оренди для переселенців, яку впроваджувало Міністерство соціальної політики.
Програма, за словами Анастасії Бобрової, не дала очікуваного результату: кількість заявок і схвалених виплат була дуже малою — менш як сотня.
Однією з причин експертка називає неформальність самого ринку. Програма передбачала, зокрема, компенсацію податків для орендодавців як стимул офіційно оформлювати оренду. Але для тих, хто і так не сплачував податки, це не стало достатньою мотивацією.
«Такі програми і не можуть спрацювати в умовах, коли сектор оренди є неформальним, незахищеним і непрозорим», — говорить Боброва.
На її думку, держава може поєднувати стимули з посиленням податкового контролю, щоб власникам було невигідно залишатися в тіні.
Ще один напрям — розвиток соціального орендного житла. За словами Бобрової, зараз з’являються пілотні програми соціального житла від громадських організацій, а також ініціативи колишнього Міністерства розвитку громад і територій у громадах. Таке житло теоретично може бути доступним і для ВПО.
«Це той шлях, який може допомогти Україні, якщо не подолати, то хоча б пом’якшити житлову кризу», — зазначає експертка.
Водночас сьогодні люди,
які шукають житло, часто залишаються сам на сам зі своїми проблемами. Багато залежить від неформальних домовленостей із власниками. Боброва зазначає, що у дослідженнях Cedos є чимало історій, коли орендодавці йшли назустріч переселенцям: на кілька місяців не брали орендну плату або погоджувалися на ремонт житла в рахунок оренди.
Але, за словами експертки, житлова політика не може будуватися лише на окремих випадках доброї волі.
«Люди і справді залишаються один на один зі своїми проблемами, з порушеннями», — говорить вона.
Ще одна проблема — короткі строки договорів оренди. Часто їх укладають лише на шість або 12 місяців. Після завершення договору власник може підвищити орендну плату, навіть удвічі, і формально це не буде порушенням закону.
«Чи це законно? Так. Чи це правильно і справедливо? Це, мабуть, уже питання, на яке ми всі як суспільство маємо пошукати відповідь», — каже Боброва.
Тож, зростання цін на оренду під час війни пов’язане не лише з тим, що люди переїжджають у безпечніші міста. На ринку бракує доступного житла, а його вартість для багатьох уже займає значну частину доходу. Водночас приватна оренда залишається переважно неформальною, що створює додаткові ризики і для орендарів, і для власників.
Експерти говорять про потребу зробити цей сектор більш прозорим і захищеним, розвивати соціальне орендне житло та створювати дієвіші програми підтримки людей, які не можуть самостійно оплачувати оренду.
