Адам Нойман намагається створити покращену версію коворкінгового бізнесу, бо не спромігся повернутися в попередній
Не минуло і шести місяців від моменту, коли Адаму Нойману не вдалось викупити компанію WeWork, яку він заснував 2010 року і з якої був згодом вигнаний. Це не зупинило серійного підприємця, і він нещодавно представив Flow – компанію-конкурента свого попереднього бізнесу, та новий продукт у рамках компанії, WorkFlow. На думку Ноймана, нова пропозиція стане «більш дорослою версією WeWork». Редактори Bloomberg зібрали інформацію, чи справді таким є стан справ, яку саме компанію будує одіозний підприємець та як її бізнес-модель відрізняється від моделі майже збанкрутілої WeWork.
Яка бізнес-модель у нового дітища Ноймана? Бізнес-моделі обох компаній побудовані на здаванні в оренду компаніям та індивідуальним користувачам офісних просторів на гнучких умовах. Але якщо WorkFlow робить наголос на заспокійливій атмосфері із творами мистецтва по стінах та плюшевими меблями, то WeWork із 2010 року продовжує пригощати молодь у своїх коворкінгах комбучею та пивом.
Однак компанії різнитимуться не лише дизайнерськими рішеннями. Мережа стильних і молодіжних локацій WeWork розташовувалась в приміщеннях, які орендувались на довгий термін і здавались – на короткий, що і стало ризикованою частиною бізнес-моделі, залежної від попиту. Офіси WorkFlow натомість можна знайти в будівлях, що або належать компанії, або спільно управляються WorkFlow та власниками.
На думку Адама Ноймана, послуги нової компанії користуватимуться попитом, який після пандемії майже невпинно зростає. «Брак спільноти та відокремленість від людей сьогодні ще більш значущі, ніж коли започатковувався WeWork», – каже він.
Чим вже володіє WorkFlow? WorkFlow є одним із продуктів Flow – компанії, що спеціалізується на будівництві, оренді та управлінні нерухомістю. Її Адам Нойман створив 2022 року. Стартап із штаб-квартирою в Маямі, діяльність якого пов’язана із житловим та комерційним девелопментом, отримав $350 млн інвестицій від фонду Andreessen Horowitz та оцінку у понад $1 млрд. Нойман вклав ще $350 млн, передавши у власність компанії будинки, що належали його родинному офісу.
Як і багато інших своїх починань, Нойман описує Flow у термінах побудови спільноти. З його слів, місія компанії полягає у «єднанні з собою, сусідами та природним світом навколо». Це доволі схоже на місію попередньої ініціативи WeWork, яка полягала у «збільшенні рівня усвідомленості по всьому світу» та вірі в «силу світової спільноти».
Flow належать чотири приміщення – у Маямі, Форт-Лодердейлі та Атланті, а також мінорітарна частка у кількох будинках у Нешвіллі. Компанія утворила підрозділ з управління житловою нерухомістю, а також розробляє та реалізує програмне забезпечення для управління послугами для орендарів та управління розрахунками.
У жовтні вона анонсувала початок продажів 466-квартирного 40-поверхового будинку, яким Flow будує та яким потім управлятиме. Середня вартість складає $950 за квадратний фут – тобто, $600 000 за квартиру з однією спальнею. Таку вартість для покупців Адам Нойман вважає «гарною вхідною точкою» до ринку нерухомості.
У якому стані ринок? Власники класичних офісних будівель наразі потерпають від зниження попиту після пандемії,
в той час як компанії-оператори коворкінгів отримують вигоду від зростання зацікавленості орендарів у менших та гнучкіших просторах. Компанія Industrious, що конкурує з WeWork та фокусується на управлінні угодами із власниками, звітує про трикратне зростання прибутку з 2019 по 2023 роки. Вона раніше взяла в управління кілька нью-йоркських локацій проблемної WeWork та намагається перехопити ще декілька.
Протягом першого року роботи своого нового дітища Нойман був непохитним супротивником будь-яких пропозицій стосовно виходу на ринок офісних приміщень. Проте мешканці та корпоративні клієнти компанії, окрім житла та ПЗ, активно цікавились наявністю коворкінгів і гнучких офісів. «Стало зрозуміло, що попит є», – каже засновник Flow.
Саме наявність попиту призвела до утворення WorkFlow, що в маркетингових матеріалах називається «позитивною та продуктивною ідеєю» щодо «надання сусідам простору, можливостей та зв’язків задля усвідомленої роботи». WorkFlow надаватиме як місця в коворкінгах для окремих резидентів, так і цілі офіси. У серпні поточного року у приміщенні в Форт-Лодердейлі вже була укладена перша угода про оренду офісної нерухомості компанією зі списку Fortune 500.
Чи засвоїв «дорослий» WeWork помилки початківця? Перспективи WorkFlow та амбіції Ноймана наразі залишаються таємницею. Лише п’ять років минуло відтоді, коли він уособлював собою хворобливу пиху та надлишковість стартапів, засипаних грішми венчурних інвесторів. З одного боку, під його керівництвом компанія WeWork зростала найшвидшими темпами на ринку та доволі скоро стала найбільшим приватним орендарем у Нью-Йорку, Лондоні та інших містах світу. З іншого, вона витрачала гроші інвесторів без чітких перспектив виходу на прибутковість, що з часом стало причиною проблем та подання заяви про захист від кредиторів.
Ноймана витурили з компанії у 2019 році, незабаром після краху спроби первинного розміщення акцій (згодом, двома роками пізніше, компанія спромоглась вийти на біржу, але вже через злиття із фіктивною корпорацією, SPAC).
Із WorkFlow, стверджує він, все абсолютно інакше. Адам Нойман наголошує на прагненні до повільного та сталого руху, апелюючи до інвесторів Бена Хоровітца та Марка Андрессена, які начебто мають позитивно впливати на фінансову дисципліну у стартапі.
«Я знаю власні пріоритети завдяки тому, через що я вже пройшов, – сказав він в інтерв’ю Bloomberg. – Це мене багато чому навчило. Одна з цих речей – «загальмуй, заспокойся». Інша – «слухай». І не лише те, що б мені хотілось почути, але й неприємні речі».
На підтвердження своїх слів Нойман наводить приклад того, як його команда у Flow два роки тому спрогнозувала, що процентні ставки почнуть знижуватись у четвертому кварталі 2024 року. Андрессен тоді сказав йому, що не можна будувати плани, базуючись на припущенні. «Прогноз був дуже, надзвичайно точним. Проте урок було засвоєно», – каже підприємець.
Більш зважений підхід може стати значним еволюційним кроком для Адама Ноймана. Його стиль керівництва за часів WeWork характеризувався хаотичними рішеннями та ризиками, а його цьогорічна спроба повернути собі компанію за $650 млн здавалась не дуже поміркованим кроком. Проте, за словами Ноймана, рішення про викуп WeWork «ідеально пасувало» новій бізнес-моделі, проте до розвитку WorkFlow він підходить хіба що не зі смиренністю.
«В основі всієї історії – те, що ми вчимось. Ми насправді не знаємо правильної відповіді, тому ми не поспішаємо. Нема куди бігти», – каже ексзасновник WeWork та засновник Flow.
