Эксперты рассказали, почему.
Август, как и предыдущие месяцы лета, на рынке квартир был активным. По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в августе было совершено 1534 сделки купли-продажи (в рекордном июле было 1540), но эта цифра еще может вырасти. Ни отдых на дачах или за границей, ни сборы детей в школу не повлияли на интерес покупателей. «Есть интерес и к сталинкам, и к новостройкам, и к большим квартирам, и к компактным, и к дорогим, и к дешевым», — замечает специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. О том, что происходило на рынке квартир в августе, Realt поговорил с экспертами.
«Белорусы покупают интересные квартиры, чтобы сдавать россиянам в краткосрочную аренду»
В августе активность покупателей по-прежнему была высокой, но цены оставались приблизительно на прежнем уровне, говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.
— Причину стабильности цен можно описать как уравновешивание по-прежнему большого объема предложения высоким спросом со стороны покупателей.
Поэтому можно сказать, что сейчас на рынке квартир установился определенный баланс: и предложений достаточно, и спрос высокий. Если бы было меньше предложений на рынке, это привело бы к потенциальной возможности для роста цен. А если бы при сохранении большого предложения уменьшался спрос, это давило бы на цены и продавцы были бы вынуждены в усилившейся конкуренции снижать цены, чтобы повысить спрос. Но пока цены балансируют на одном уровне.
Андрей объясняет, откуда берется высокий спрос. Во-первых, покупатели из регионов, а во-вторых цепочные сделки — при них продают одну квартиру и покупают другую как правило, более комфортную, просторную и дорогую.
— По данным нашего агентства, на протяжении последних трех месяцев большая доля покупателей приходит из регионов. Эта цифра достигает порядка 25%, в то время как ранее это было порядка 12−14%. Цены снизились, предложение большое, квартиры стали более доступны — вот почему покупателей из регионов стало больше. Плюс к этому, квартира в Минске рассматривается в условиях риска как возможность вложить деньги. Даже при снизившихся ставках сдача в аренду — это хороший пассивный доход.
А при необходимости квартиру всегда можно быстро продать. Плюс у многих дети-студенты, которые едут учиться в Минск. И даже если во время учебы они живут в студенческом общежитии, а не квартире, к моменту окончания вуза квартира оказывается очень кстати. А за время, пока в квартире не живет студент, она может приносить пассивный доход, который как минимум закроет затраты на ремонт.
[ArticleImage Id:93556]
Кстати, что насчет инвестиционных сделок, отмечает Андрей, теперь люди покупают квартиры чаще не для того, чтобы организовать арендный бизнес, а скорее просто чтобы сохранить деньги.
— Стоимость аренды снизилась, закрыты границы, спрос на аренду сейчас небольшой. Поэтому людям, которые продолжают покупать квартиры под сдачу, не стоит ждать баснословных доходов от арендного бизнеса. Но это по-прежнему хороший способ сохранить деньги в ликвидном активе. Но, в любом случае, рынок активен, и рано или поздно, негативный цикл перейдет в позитивное русло.
Вторая причина, с которой специалисты связывают высокий спрос, так называемые «цепочные сделки».
— Люди задумались о том,
что их доходы могут значительно сократиться в связи с ростом курса доллара и колебаниями как внутри страны, так и за ее пределами.
А деньги, вложенные в жилую недвижимость, всегда будут актуальны. Поэтому люди ставят себе задачу № 1 — переехать из маленькой квартиры в более просторную, или старую хрущевку поменять на новостройку. Благодаря цепочкам для людей становятся более доступными кредиты: если одну квартиру продали, чтобы приобрести другую, то процентов 70−80 на от стоимости новой недвижимости обычно есть, и кредитная сумма оказывается вполне подъемной. Кстати, в последние месяцы доля сделок с кредитами в нашем агентстве составляет 10−11%. Напомню, что в начале этого года эта цифра опускалась до очень низких показателей — 3−4%.
Специалист рассказывает, какие квартиры пользуются спросом.
— Люди ищут квартиры с хорошим ремонтом по рыночной цене. В ситуации, когда на рынке уже не первый месяц большое предложение, покупатель становится более требовательным. Плюс понимает, что стройматериалы дорожают, а некоторые позиции и вовсе становятся недоступными, поэтому ищут квартиры,
в которые можно заехать сразу и не переплачивать за эту возможность. Если бы квартир на рынке не хватало, как было, например, в 2018—2019 году, у продавцов квартир с хорошим ремонтом была бы возможность немного поднять стоимость, но сейчас, когда предложение широкое, такой возможности нет.
Не первый месяц говорят о том, что в Минск гораздо чаще стали приезжать россияне. Звучали мнения о том, что россияне массово покупают жилье в Беларуси — с этим Андрей не согласен.
— Россиян действительно стало гораздо больше приезжать в Беларусь. Но формат их приезда — это краткосрочные шоппинг-туры выходного дня или отпуск. Поэтому в качестве участников сделок купли-продажи мы их не видим. Но среди белорусов есть люди, которые сейчас приобретают интересные квартиры для сдачи в краткосрочную аренду для россиян. Они ожидают, что россияне и дальше будут массово ездить в Беларусь, а соответственно на этом можно будет заработать. Под такие цели c одной стороны рассматривают комфортные и современные квартиры не бюджет-класса, а как минимум «комфорт» и выше. Типичная локация, которая пользуется спросом в этом случае,
— микрорайон Лебяжий (улицы Ратомская, Мястровская и другие). И противоположный вариант, который тоже пользуется спросом, это — сталинки. Чаще такие квартиры покупают не для жизни, а для сдачи в аренду. Это во многом и объясняет формирование их стоимости: продавцы закладывают инвестиционную составляющую.
«В августе можно было наблюдать небольшое снижение по всем объектам»
— В августе традиционно покупают квартиры иногородние. В их числе и те, кто приобретает недвижимость для детей-студентов. Этот год не стал исключением, однако с одной особенностью. Покупать в этом году начали раньше — в середине июля, а к середине августа эта волна уменьшилась, — комментирует риэлтер, владелец агентства недвижимости «Уласны дах» Людмила Лепарская. — Думаю, такое смещение связано со сроками вступительной компании: в этом году немного раньше стало известно о зачислении в вузы. Кстати, квартиры для студентов стали выбирать подороже: раньше это чаще были однокомнатные, а теперь покупают двухкомнатные. Предпочитают квартиры в новостройках.
Людмила подтверждает наблюдения коллег о балансе спроса и предложения.
— К концу августа по нашему агентству спрос даже увеличился, предложений на рынке тоже достаточно. И это несмотря на то, что в последнюю неделю августа, когда дети идут в школу, обычно спрос немного затихает — в этот период покупатели просят перенести показ на следующую неделю. Что касается цен, в августе можно наблюдать небольшое снижение по всем объектам. Сложнее всего по-прежнему продаются трех- и четырехкомнатные квартиры. В сентябре ждем повышения спроса на эти варианты.
Насчет активности россиян в сделках купли-продажи, специалист говорит, что пока что на рынке квартир его не наблюдают.
— Россиянам интересна скорее загородная недвижимость — коттеджи, земельные участки. На рынке квартир пока это не сказывается, но ожидания есть.
«Когда евро стал дешевле доллара, многие стали покупать новостройки»
— Август, как и два предыдущих летних месяца, остается активным, для рынка квартир, несмотря на то, что люди были на дачах, готовились к школе, многие уезжали в отпуск в Турцию или Египет. Теперь уже можно говорить, что активным было все лето, — подтверждает специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк.
— Очень пользовались популярностью новостройки. Это можно объяснить тем, что у нашего партнёра, одного из самых крупных застройщиков, цены в евро, а евро в августе в какой-то момент был даже дешевле доллара. Люди воспользовались этой ситуацией и также были активны подрядчики и инвесторы. Плюс есть покупатели из регионов, что тоже сказалось на высоком спросе.
По предположениям Светланы, небольшой спад интереса можно ждать в первую неделю сентября.
— Но глобально все располагает к тому, что в целом сентябрь тоже будет достаточно активным.
Эксперт замечает, что собственники понемногу снижают цены приводя стоимость недвижимости к рыночной.
— Еще замечу, что покупатели активно торгуются и многие хорошо ориентируются в рынке. Не только новостройки, но и вторичка была интересна покупателю. Сейчас то время, когда на каждый объект находится покупатель, вопрос лишь в цене. Если квартиру приводишь к рыночной стоимости, то будут звонки и показы. Если вам по объявлению не звонят, стоит подумать: правильно ли вы оценили свою квартиру. В последние месяцы есть интерес и к сталинкам, и к новостройкам, и к большим квартирам, и к компактным, и к дорогим, и к дешевым. Проведу параллели с загородной недвижимостью — если раньше основная масса покупателей выбирали самые дешевые варианты, то сейчас находится покупатель на любую стоимость. Даже сложно говорить о средней стоимости, потому что самый дешевый и самый дорогой объект может отличаться в десятки раз. Такая же ситуация и с квартирами — элитная недвижимость уже ожила и спросом пользуются все сегменты. Вопрос лишь в соотношении цены и качества.
