Купівля житла на етапі будівництва може бути пов’язана з певними ризиками. Найпоширеніший із них це затягування строків будівництва. Якщо кілька місяців прострочення ще можуть пояснюватися об’єктивними причинами, то багаторічне очікування або повне припинення робіт нерідко змушують покупців замислитися про повернення вкладених коштів.
Але, сам факт затримки будівництва ще не означає, що забудовник зобов’язаний одразу повернути кошти. Для цього необхідно встановити, чи порушив він умови договору.
Порушення строків не гарантує автоматичного повернення коштів
Насамперед порядок повернення коштів визначається договором, укладеним між покупцем та забудовником. Якщо договір передбачає можливість його розірвання та повернення коштів у разі порушення строків будівництва, сторони можуть врегулювати це питання без звернення до суду.
Водночас закон встановлює загальні правила виконання таких зобов’язань. Так, відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України, зобов’язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. А стаття 530 ЦК України передбачає,
що якщо для виконання встановлено певний строк, виконавець зобов’язаний виконати свої обов’язки саме у строк встановлений у договорі
Якщо забудовник без законних підстав не вводить будинок в експлуатацію або не передає квартиру у визначений договором час, це може свідчити про порушення договірних зобов’язань.
Коли можна вимагати розірвання договору
Стаття 610 Цивільного кодексу України визначає, що невиконання або неналежне виконання умов договору є порушенням зобов’язання. Правові наслідки такого порушення передбачені статтею 611 ЦК України. Залежно від обставин можуть застосовуватися відшкодування збитків, сплата неустойки, припинення зобов’язання або інші наслідки, встановлені договором чи законом.
Якщо порушення є істотним, інвестор може вимагати розірвання договору. Таке право передбачене частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої договір може бути розірваний судом у разі істотного порушення його умов другою стороною.
Істотним вважається порушення, через яке особа значною мірою позбавляється того, на що розраховувала під час укладення договору.
Іншими словами, якщо квартира мала бути передана кілька років тому, а будівництво фактично не просувається, така обставина може стати підставою для розірвання договору. Після розірвання договору покупець має право вимагати повернення коштів, однак порядок їх повернення залежить від умов договору та способу фінансування будівництва.
Повернення коштів через суд
Якщо забудовник відмовляється добровільно повертати сплачені кошти або між сторонами виник спір щодо виконання договору, покупець має право звернутися до суду за захистом своїх прав.
Водночас подібні спори нерідко стають предметом судового розгляду. Однією зі справ, яку розглянув Верховний Суд, стала справа № 359/2996/23.
У ній інвестор уклав із забудовником інвестиційний договір, відповідно до якого передав будівельні матеріали як інвестиційний внесок на суму 1 392 254,43 грн. Натомість забудовник зобов’язувався побудувати житловий будинок, ввести його в експлуатацію та передати інвестору квартири. Договором також було передбачено, що інвестор має право достроково розірвати договір у разі порушення строків будівництва або нездачі будинку в експлуатацію.
Оскільки забудовник своїх зобов’язань не виконав, інвестор звернувся до суду з вимогою розірвати інвестиційний договір, стягнути ринкову вартість переданих будівельних матеріалів, пеню відповідно до частини п’ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», а також судові витрати.
Суд першої інстанції розірвав інвестиційний договір, стягнув із забудовника 1 392 254,43 грн як відшкодування збитків, 1,3 млн грн пені та відмовив у задоволенні зустрічного позову забудовника про визнання договору недійсним.
Апеляційний суд погодився з розірванням договору, однак відмовив у стягненні збитків і пені, вважаючи, що позивач обрав неналежний спосіб захисту.
Верховний Суд звернув увагу, що при вирішенні спорів між інвестором і забудовником суд насамперед має оцінити, чи був обраний позивачем спосіб захисту ефективним. Для цього необхідно встановити, чи передбачений такий спосіб захисту законом або договором, а якщо ні — чи не суперечить він закону та чи дозволяє реально відновити порушене право.
Верховний Суд зазначив, що у цій справі інвестор повністю виконав свої договірні зобов’язання,
передавши забудовнику інвестиційний внесок, тоді як забудовник не завершив будівництво, не ввів будинок в експлуатацію та не передав інвестору об’єкти нерухомості. Такі дії є порушенням зобов’язання у розумінні статті 610 ЦК України.
Суд також нагадав, що відповідно до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов’язання можуть наставати правові наслідки, встановлені законом або договором, зокрема розірвання договору, відшкодування збитків чи сплата неустойки.
Аналізуючи можливість розірвання договору, Верховний Суд застосував частину другу статті 651 ЦК України, відповідно до якої договір може бути розірваний судом у разі його істотного порушення другою стороною. При цьому суд підкреслив, що істотність порушення визначається не лише самим фактом невиконання договору, а й тим, наскільки сторона була позбавлена результату, на який розраховувала під час його укладення. У цій справі саме невиконання забудовником основного обов’язку щодо передачі нерухомості стало підставою для розірвання договору.
Також Верховний Суд приділив увагу наслідкам розірвання договору.
Посилаючись на частину п’яту статті 653 ЦК України та статтю 22 ЦК України, суд зазначив, що сторона, яка зазнала збитків унаслідок істотного порушення договору, має право вимагати їх відшкодування. При цьому відшкодування може здійснюватися як у грошовій, так і в натуральній формі, однак грошова компенсація є загальним правилом, а вибір способу захисту належить позивачу.
Крім того, Верховний Суд визнав помилковим висновок апеляційного суду про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту лише тому, що просив стягнути грошову компенсацію замість повернення будівельних матеріалів у натурі. Суд наголосив, що частина четверта статті 22 ЦК України надає потерпілій стороні право обирати спосіб відшкодування шкоди, а не покладає на неї обов’язок вимагати повернення майна саме в тій формі, в якій воно було передане. Саме тому апеляційний суд передчасно відмовив у задоволенні цих вимог, а справа в частині стягнення збитків і пені була направлена на новий апеляційний розгляд.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/suduaта на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
