Продати квартиру чи інший об’єкт, який ще тільки будується, після його придбання у забудовника можна, однак процедура залежить від того, чи зареєстроване за покупцем спеціальне майнове право та чи повністю сплачена вартість об’єкта.
«Судово-юридична газета» проаналізувала, чим друге та наступні відчуження майбутньої нерухомості відрізняються від першого продажу забудовником, коли потрібна згода девелопера, у яких випадках укладається договір відступлення прав та як при цьому застосовуються правила щодо обтяжень.
Міністерство юстиції листом № 147901/8.4.4/32-26 надало роз’яснення щодо застосування положень Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» в частині посвідчення правочинів при другому та наступних відчуженнях майбутніх об’єктів нерухомості.
Хто спочатку отримує спеціальне майнове право на майбутню нерухомість
Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон про гарантування.
Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва.
Майбутні об’єкти розподіляються між ними відповідно до договору щодо організації та фінансування будівництва.
У Мін’юсті звернули увагу, що закон окремо регулює:
- договори купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості при першому продажу;
- правочини щодо другого та наступних відчужень таких об’єктів.
Що зобов’язаний зробити забудовник при першому продажу
При першому продажу продавець зобов’язаний забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію завершеного об’єкта, складовою якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості.
Якщо покупець повністю сплатив ціну, продавець повинен протягом п’яти робочих днів забезпечити державну реєстрацію спеціального майнового права на ім’я покупця.
Якщо покупець сплатив вартість частково, закон передбачає кілька варіантів.
Зокрема, продавець повинен забезпечити державну реєстрацію обтяження речових прав на майбутній об’єкт на користь покупця протягом трьох робочих днів із дня внесення першого платежу.
Інший варіант можливий, якщо договором передбачена передача спеціального майнового права покупцю ще до повної оплати. У такому разі після часткової сплати в обсязі, передбаченому договором, продавець протягом п’яти робочих днів забезпечує реєстрацію спеціального майнового права за покупцем із одночасною реєстрацією обтяження на свою користь.
Після повної сплати ціни продавець має протягом п’яти робочих днів забезпечити припинення такого обтяження.
Як перепродати майбутню нерухомість, якщо спеціальне майнове право вже зареєстроване
Окремий порядок передбачений для покупця, який уже набув спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості.
Такий власник має право відчужити об’єкт іншій особі.
Якщо вартість об’єкта сплачена частково, для відчуження необхідна згода замовника будівництва та/або девелопера будівництва та/або управителя фонду фінансування будівництва.
Якщо ж власник спеціального майнового права повністю сплатив ціну майбутнього об’єкта нерухомості, така згода не потрібна.
При цьому правочин щодо другого та кожного наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Після укладення правочину спеціальне майнове право за новим власником реєструється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Що відбувається, якщо спеціальне майнове право ще не перейшло до покупця
Інша ситуація виникає, коли покупець за договором першого продажу лише частково оплатив майбутній об’єкт і на його користь зареєстроване обтяження речових прав.
У такому випадку покупець має право відступити свої права за договором іншій особі.
Відступлення права вимоги здійснюється за згодою продавця за договором купівлі-продажу, а також продавця за договором першого продажу.
Сам договір про відступлення прав також підлягає нотаріальному посвідченню.
До нового покупця переходять права та обов’язки попереднього покупця за договором купівлі-продажу, у тому числі права та обов’язки, що випливають із договору першого продажу.
Разом із правами до нового покупця переходить і борг
Мін’юст окремо наголосив, що відступлення прав за договором здійснюється одночасно з переведенням боргу на правонабувача.
Таке відступлення також має наслідком перехід обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості на користь нового правонабувача.
Як працює державна реєстрація при першому відчуженні
Міністерство юстиції також звернуло увагу на процедуру державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутню нерухомість.
Одночасно з державною реєстрацією спеціального майнового права, яка здійснюється в результаті першого відчуження, у визначених законом випадках проводяться й інші реєстраційні дії.
Зокрема, може реєструватися припинення обтяження речових прав, установленого на користь покупця, який частково сплатив вартість об’єкта, якщо спеціальне майнове право переходить до цієї особи.
Також може одночасно реєструватися обтяження речових прав на користь замовника або девелопера, якщо за умовами договору спеціальне майнове право переходить до покупця ще до повної оплати майбутньої нерухомості.
Мін’юст пояснив різницю між обтяженням і забезпеченням зобов’язання
Конструкція, за якою реєструється обтяження речових прав на майбутній об’єкт нерухомості на користь покупця, який частково сплатив його вартість, або на користь продавця, застосовується саме до відносин, пов’язаних із першим продажем.
При цьому таке обтяження не є забезпеченням виконання зобов’язання у розумінні Цивільного кодексу України та має іншу правову природу.
Крім того, Закон про гарантування не визначає державну реєстрацію такого обтяження як умову договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості, у тому числі як його істотну умову.
Це передбачено законом саме як обов’язок продавця за договором першого продажу.
Таким продавцем може бути лише замовник будівництва або девелопер, який повинен виконати відповідний обов’язок перед покупцем, що частково сплатив вартість майбутнього об’єкта.
Які правила діють при другому та наступних продажах
Щодо другого та наступних відчужень майбутньої нерухомості Мін’юст зазначив, що такі відносини регулюються насамперед умовами цивільно-правових договорів, які уклали сторони.
До них застосовуються положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, установлених Законом про гарантування.
Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу, зобов’язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог Кодексу та інших актів цивільного законодавства,
а за відсутності відповідних умов і вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що зазвичай ставляться.
Виконання зобов’язання, відповідно до статті 546 Цивільного кодексу, може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком або правом довірчої власності.
Отже, законодавча конструкція обтяження, яка прямо використовується при першому продажу майбутньої нерухомості забудовником, не переноситься автоматично на друге та наступні відчуження. У цих випадках правовідносини сторін визначаються цивільно-правовим договором із дотриманням спеціальних вимог Закону про гарантування.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/suduaта на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook в Instagram та в Х, щоб бути в курсі найважливіших подій.
