Продаж Gulliver у Києві не відбувся: великий торговельно-офісний комплекс у центрі столиці поки не знайшов нового власника. Аукціон, на якому державні банки планували реалізувати заставне майно, завершився без результату через повну відсутність заявок від потенційних покупців. Таким чином, об’єкт залишився у власності фінансових установ, а подальшу долю активу визначатимуть уже після додаткового аналізу ринку та інвестиційного інтересу.
Йдеться про один із найпомітніших комерційних об’єктів Києва — торговельно-офісний комплекс Gulliver, розташований на Спортивній площі. Попри центральне розташування, значні площі та сформовану інфраструктуру, аукціон не зміг залучити жодного учасника. Це означає, що жоден потенційний інвестор не подав заявку на участь у торгах у встановлений термін.
Яким мав бути продаж GulliverНа торги комплекс виставили державні «Ощадбанк» та «Укрексімбанк», які володіють активом у частках 80% та 20% відповідно. Початкова вартість лота становила 9 млрд 235,5 млн грн без урахування податку на додану вартість. У перерахунку за орієнтовним курсом це близько 207 млн доларів.
До складу майна, запропонованого покупцям, увійшов не лише сам торговельно-офісний комплекс. Лот передбачав продаж будівлі загальною площею понад 151,8 тис. квадратних метрів, підземного паркінгу, а також двох земельних ділянок загальною площею близько 1,25 гектара. Масштаб об’єкта робить його одним із найбільших активів, які коли-небудь намагалися реалізувати через відкриті електронні торги.
Gulliver поєднує торговельні площі, офіси, паркінг та інші комерційні приміщення. Комплекс розташований у діловому центрі Києва, неподалік важливих транспортних вузлів, спортивних і культурних об’єктів. Саме тому його продаж мав стати важливою подією для українського ринку нерухомості та показником готовності великих інвесторів вкладати кошти у столичні активи.
Однак очікуваного ажіотажу не виникло. Відсутність навіть однієї заявки свідчить не про технічну помилку, а про те, що за визначених умов інвестори не були готові брати участь у придбанні комплексу. Причини цього можуть бути різними — від високої стартової ціни до складної економічної та безпекової ситуації.
Чому аукціон не залучив покупців
Одним із головних чинників могла стати вартість активу. Понад 9 млрд грн без ПДВ — це значний обсяг інвестицій навіть для великих українських компаній та міжнародних фондів. Потенційний покупець мав би не лише знайти необхідне фінансування, а й оцінити майбутні витрати на утримання, модернізацію, управління та розвиток комплексу.
Для комерційної нерухомості в умовах війни особливого значення набувають питання завантаження площ, стабільності орендарів, відвідуваності торговельних зон та прогнозованості доходів. Бізнеси обережніше укладають довгострокові договори оренди, а інвестори ретельніше перевіряють кожен великий проєкт. Навіть відомий об’єкт у центрі столиці не може повністю уникнути ризиків, пов’язаних із повітряними тривогами, пошкодженнями інфраструктури, перебоями в роботі енергосистеми та загальною невизначеністю.
Додатковим фактором є юридична та фінансова складність угоди. Покупець великого заставного активу зазвичай перевіряє історію кредитування, структуру власності, чинні договори, зобов’язання перед орендарями, технічний стан будівлі та можливі судові спори.
Чим масштабніший об’єкт, тим більше часу й ресурсів потребує така перевірка.
Не виключено, що частина потенційних інвесторів очікувала на зміну умов продажу. За відсутності конкуренції учасники ринку можуть розраховувати на повторні торги зі зниженою ціною, інший формат реалізації або поетапний продаж окремих складових активу. Водночас державні банки не зобов’язані автоматично погоджуватися на істотне здешевлення майна, адже їхнє завдання — максимально повернути кошти за проблемним кредитом.
Що буде з комплексом після невдалих торгівПісля того як продаж Gulliver не відбувся, наглядові ради «Ощадбанку» та «Укрексімбанку» мають визначити подальшу стратегію роботи з активом. Рішення може передбачати повторний аукціон, перегляд стартової ціни, коригування умов участі або пошук потенційного покупця в іншому форматі.
Невдалий аукціон не означає автоматичного припинення продажу. Державні банки можуть повторно виставити комплекс на торги, якщо вважатимуть це економічно доцільним. Перед цим вони, найімовірніше, проаналізують причини відсутності заявок, оцінять ситуацію на ринку нерухомості та проведуть додаткові консультації з потенційними інвесторами.
Іншим варіантом може стати перегляд структури лота. Продаж усього комплексу одним об’єктом потребує від покупця надзвичайно великих фінансових ресурсів. Теоретично банки можуть розглянути модель, за якої актив реалізовуватиметься частинами або з використанням інших інструментів залучення капіталу. Водночас такий підхід може бути складнішим з юридичного та управлінського погляду.
Поки Gulliver залишається під контролем державних банків, питання його експлуатації та фінансової ефективності зберігає особливе значення. Комплекс має продовжувати працювати, підтримувати орендні відносини та генерувати дохід, адже тривале простоювання великого об’єкта здатне зменшити його привабливість і ринкову вартість.
Ситуація навколо продажу Gulliver також демонструє загальні тенденції на ринку великої комерційної нерухомості в Україні. Наявність масштабного об’єкта, престижної адреси та значної площі вже не гарантує швидкої угоди. Інвестори очікують прозорих умов, зрозумілої фінансової моделі, доступної ціни та прийнятного рівня безпекових ризиків.
Отже, причина зриву аукціону є формально простою — жоден учасник не подав заявку на придбання комплексу Проте за цією обставиною стоїть сукупність складних факторів: висока ціна лота, масштаб необхідних інвестицій, воєнні ризики, обережність бізнесу та невизначеність щодо майбутньої прибутковості. Подальша стратегія державних банків покаже, чи залишиться Gulliver одним великим лотом, чи умови його реалізації будуть змінені.
