Про це повідомляє ThePublic з посиланням на Європейську комісію. Законодавчу пропозицію Affordable Housing Act представили 9 вересня 2026 року. Вона ще не ухвалена: документ проходить звичайну законодавчу процедуру в Європарламенті та Раді ЄС.
У проєкті немає норми, яка автоматично забороняє всім громадянам чи іноземцям купувати друге житло. Єврокомісія пропонує створити рамку, за якою влада конкретної країни, регіону або міста зможе вводити локальні обмеження, якщо доведе, що друге житло, короткострокова оренда або тривале простоювання квартир погіршують доступність житла.
Сам документ прямо зазначає, що не створює для місцевої влади загального права обмежувати приватну власність і не вимагає вводити такі заборони. Він встановлює умови, за яких обмеження, дозволені національним законодавством, можуть застосовуватися у так званих зонах житлового стресу.
Які обмеження можуть дозволити містамПроєкт охоплює кілька видів заходів.
Місцева влада потенційно зможе обмежувати короткострокову оренду, запроваджувати вимогу реєструвати такі квартири та вимагати від платформ прибирати оголошення,
які не відповідають правилам.
Також документ передбачає можливість встановлювати умови для використання або придбання житла, якщо воно не стане основним місцем проживання. Серед прикладів, які наводить Єврокомісія, – резервування частини доступного житла для власників, які житимуть у ньому самі, для покупців першого житла або для домогосподарств із низькими та середніми доходами.
Тобто за певних умов місто теоретично може не дозволити купити квартиру саме для короткострокової оренди або іншого неосновного використання. Але це не автоматична заборона для всього ЄС.
Де такі правила можуть діятиОбмеження дозволятимуть лише в районах, які офіційно визнають зонами житлового стресу.
У проєкті пропонують конкретний критерій: співвідношення вартості житла до доходу має становити щонайменше вісім років середнього наявного доходу на людину для придбання середньої квартири. Крім того, цей показник має зростати протягом останніх десяти років, а ситуація без втручання не повинна істотно покращитися у найближчі три роки.
Якщо співвідношення ціни житла до доходу досягає десяти років і більше,
одна з додаткових умов уже не вимагатиметься.
Тому йдеться насамперед про дорогі туристичні міста, історичні центри, острови та інші території, де місцевим мешканцям дедалі складніше знайти житло.
Для короткострокової оренди встановили окремі умовиМісцева влада не зможе просто оголосити Airbnb або іншу короткострокову оренду небажаною і відразу її заборонити.
Перед введенням обмежень доведеться довести, що короткострокова оренда протягом щонайменше трьох років істотно погіршувала доступність або наявність житла і що м’якші заходи не дадуть такого самого результату.
Крім того, обмеження повинні бути територіально вузькими, необхідними та пропорційними конкретній проблемі.
Чи можуть відібрати або заборонити здавати вже куплену квартируПроєкт окремо захищає вже набуті права власників.
Умови, пов’язані з придбанням нерухомості, не можна буде застосовувати заднім числом. Для нових правил мають передбачити перехідні періоди.
Тому якщо українець уже купив квартиру в Іспанії, Італії, Болгарії чи іншій країні ЄС, сам Affordable Housing Act не означатиме автоматичної втрати нерухомості або заборони нею розпоряджатися.
Втім, правила використання житла, зокрема короткострокової оренди, можуть змінюватися на національному та муніципальному рівні, якщо відповідна територія підпаде під критерії житлового стресу.
Що це означає для українців, які купують житло в ЄСДля українців ключовим ризиком стане не сама можливість володіти квартирою, а майбутній режим її використання.
Якщо нерухомість купується для власного проживання або довгострокової оренди, нові правила можуть взагалі не вплинути на таку інвестицію. Найбільше нова рамка стосується моделі, коли квартиру купують виключно для подобової оренди туристам або як друге житло, яке більшу частину року не використовується.
Тому перед купівлею нерухомості в популярних туристичних містах доведеться перевіряти не лише ціну, податки та дохідність, а й місцеві правила короткострокової оренди та ризик того, що район може бути визнаний зоною житлового стресу.
Саме такий ризик для українських інвесторів описують експерти, опитані «Мінфіном»: модель «купив квартиру і здаю подобово» може стати менш передбачуваною, якщо муніципалітет отримає додаткові повноваження.
Чому Єврокомісія взялася за короткострокову орендуЗа даними Єврокомісії, з 2013 року ціни на житло в ЄС зросли більш ніж на 60%, а орендна плата – приблизно на 20%. Короткострокова оренда з 2018 до 2024 року збільшилася на 93%.
Проблема особливо гостра у великих містах та туристичних районах, де квартири, які могли б використовуватися для постійного проживання, переходять у сегмент подобової оренди або залишаються другим житлом. Єврокомісія вважає, що це може додатково підштовхувати ціни і зменшувати пропозицію для місцевих мешканців.
При цьому Брюссель не називає короткострокову оренду єдиною причиною кризи. У документах прямо зазначено, що основною структурною проблемою залишається недостатня пропозиція житла.
ЄС планує не лише обмеженняAffordable Housing Act не зводиться до боротьби з Airbnb та другим житлом.
Разом із регулюванням попиту Єврокомісія рекомендує прискорювати будівництво, спрощувати дозвільні процедури, реконструювати старі будівлі, переводити комерційні приміщення у житловий фонд та залучати більше інвестицій у доступне і соціальне житло.
Коли нові правила можуть запрацюватиСтаном на 17 вересня 2026 року Affordable Housing Act є лише законодавчою пропозицією Єврокомісії.
Документ має номер процедури 2026/0268(COD). Його опублікували 9 вересня, а зараз він перебуває на підготовчій стадії у Європейському парламенті. Після цього текст повинні погодити Європарламент і Рада ЄС.
До завершення цього процесу остаточні положення можуть змінитися.
Читайте нас у Telegram
